《成為獨立小姐的滾錢心法》：「買房是個好投資」是坊間流傳的最大迷思之一

文：妮可．拉平（Nicole Lapin）

搞懂房地產

萬丈高樓平地起，成為傳安全型資產也是獨立的滾

這些年來我發現，讓《老娘有錢》的小姐讀者感到最不舒服的內容是我針對買房所給的非典型建議。我沒說永遠不要買房。錢心但我也沒說一定要買房。法買房個不是好投所有人都適合買房，尤其是資坊最那些財務規劃尚未有著落的人。

該死！間流沒錯。迷思雖然買房時常被吹捧為物質幸福的成為傳主要指標，但對於還沒準備好的獨立的滾人來說，足以是小姐惡夢一場。我見過太多的錢心女性在理財之路上操之過急，結果淪為只擁有房子的法買房個窮人。若一個人債務纏身或積蓄尚淺就將所有錢砸在房子上的好投話，便可能落得此下場。你有個能遮風避雨的地方，但除此之外一無所有——萬一屋頂開始漏水，你就完了。關於理財，「買房是個好投資」是坊間所流傳的最大迷思之一。別誤會我的意思，它可以是個好投資沒錯；但絕不像許多人傾向相信的那樣是個真理，並且用它來合理化自己的操之過急。

我想你懂了：我不打算讓你為了一間夢幻家園而越級打怪（當然，一旦妳做到了，要怎麼在樓梯跳上跳下、整天在扶手玩滑溜梯，都是你的自由）。因此，假設你已經完成所有先前的準備步驟，蓄勢待發，等不及開始建立你的安全型資產，那麼就讓我們來徹底搞懂房地產吧。本步驟中，我將助你以正確的方式買房，制訂出一個買得起的方案。

要買還是不買

我懂，房子不只是貸款和投資的問題。那是你的窩。你的小天地。身為一個在破碎家庭中長大的人，我一直渴望擁有一個屬於自己的家，那裡安穩、安全又漂亮。

然而，隨著年齡漸長，我逐漸了解，我所在的地方就是我的家，不必非得住在《建築文摘》（Architectural Digest）中的那些房子裡。從20歲開始一直到30歲出頭，我一直在搬家，我開始想像自己的身上背負著「家」的概念，就像蝸牛身上的殼。儘管我十分想要定下來，但我也明白，鋼筋水泥給不起我所渴望的安全感。事實上，正因為我太常搬家，我總不可能每次在全國搬來搬去時都買進賣出，我負擔不起。而且，比起永遠的小窩能帶給我的安全感，我心中唯一更渴望的是財務安全感所能帶來的自由。

在我們深入認識房地產前，我還有另一件事要先聲明，那就是，假如你認為自己接下來應該會像我一樣常搬家——無論是出於工作或家庭，或者只是因為你想這麼做——那麼買房可能不太適合你。人們常說，唯有當你打算持有房子5年以上才該買房，關於這一點我們之後再來討論。租房人生沒有什麼好羞恥的。讓我重複一次：租房人生沒有什麼好羞恥的。

事實上，依據生活情況的不同，租房有許多好處。其中最大的好處是，你能將為了買房而不得不生出的一大筆頭期款拿去市場上投資，或是投資在自己身上。你將錯失這筆投資日後會帶來的好處，而這就是你的「機會成本」。有非常多富翁以及／或名人明明有能力買房卻選擇租房，正是因為這樣可以減少必須搬遷時（常常發生）的買賣成本與麻煩，也進一步讓他們多了一大筆能自由運用的錢，而不是被綁在一堆磚塊（或木頭、灰泥什麼的）中。不只富翁和名人選擇租房，根據2019年美國人口普查統計，36%的美國人也這麼做。所以，儘管你可能以為怎麼只有我還在租房，其實大約有4500萬人陪你一起。

五位選擇租屋的名流

1. 碧昂絲（Beyoncé）和Jay-Z租下荷姆比山莊（Holmby Hills）豪宅，15萬美金／月（約新台幣450萬元）
2. 凱特琳・珍娜（Caitlyn Jenner）租下馬里布（Malibu）獨棟房，1萬4千5百美金／月（約新台幣43萬5千元）
3. 蕾哈娜（Rihanna）租下紐約公寓，4萬美金／月（約新台幣120萬元）
4. 女神卡卡（Lady Gaga）租下貝萊爾（Bel Air）豪宅，2萬5千美金／月（約新台幣7萬5千元）
5. 琳賽・蘿涵（Lindsey Lohan）租下比佛利山莊（Beverly Hills）獨棟房，9千美金／月（約新台幣27萬元）

這些明星所租的房子要價數百萬美金。以碧昂絲與Jay-Z承租的房子為例，售價為3550萬美金（約新台幣10億元）。頭期款少說也要20%，也就是710萬美金（約新台幣2,100萬元）。毫無疑問，這點錢對碧昂絲女王來說也許只是小數點的誤差，她甚至無須動用到她丈夫的資產，大可擺出她的4億身價直接用現金買房。然而，這仍然是一大筆錢，能拿去投資，或是做任何他們想做的事。理論上來說，只要不是拿去付房子頭期款，無論他們最後怎麼花用那筆錢，能為他們賺進的錢都會比賣掉房子的利潤來的多。

這當中的祕密在於，房屋價值越高，出租租金與房貸的比例就越低。也就是說，如果你擁有一間價值20萬美金的房子，每月要繳的房貸可能是1500美金，能以2000美金出租，這之間的溢價自然就成了你的利潤。但是，如果你擁有的是一間200萬美金的房子，不太可能以每月2萬美金的租金出租，因為這個價位區間的租客在大多數地區中都很少見。因此，你為這棟天價房子所繳的貸款很可能會高於你的租金收入，賺不到錢。我們將於〈步驟十一：最危險的生意〉談論房地產投資，而從房地產投資的觀點來看，屋主可能會願意少拿一點利潤，希望改在售出時彌補損失。

但對於一位具有那種消費水準的獨立女子投資人來說，比起支付兩倍的房貸，還是以每月2萬5千美金的價格租下一間一千萬美金的公寓較合理，而且還無須費心維修和保養（空調、管線、景觀以及所有需要現金流的昂貴玩意）。單純從現金流的角度來看，如果租房或買房對現階段的你來說都沒差的話，租房能讓你處於更有利的位置。

這個重要觀念不僅值得牢記，甚至頗有啟示的味道：在繳清貸款之前，你的房子不是真正的資產。而即使還清了房貸、完整持有了房子，依舊得負擔房屋稅、保險以及定期維修費用。你的房子會是一項開支，永遠都是。這項觀念藉由羅勃特・T・清崎的《富爸爸，窮爸爸》首次得到普及，這本書是1990年代與2000年代最暢銷的理財書籍。這個觀念——當時真的惹惱一票財經專家與中產階級房仲——是在解釋，有錢人所擁有的是能增加現金流的投資，例如出租用房產或其他投資項目，但一棟還在繳房貸的房子做不到。相反地，它還讓你每個月得從口袋裡付錢出去。

錦囊妙計：別光是亂猜

每當我面臨一個容易令我情緒激動的重大決定，我喜歡回歸數據思考，而買房就是這樣的一件事。如果你正在掙扎要租房還是買房，請參考以下這些指標：

1. 房價租金比（price-to-rent ratio），又稱租價比，是一套用來衡量某特定房屋市場是否被高估或「泡沫化」的公式。要計算你目標地區的租價比，請用該地區的房價中位數除以租金中位數。如果你得到的數字介於1至15中間，那麼買房應該比租房划算。如果數字大於16，那麼該地區房價可能處於泡沫之中，在價格下降之前，你應該強烈考慮租房。
2. 5年法則（The Five-Year Rule）是另一個常用的指標，意指你在出售房子前至少應該住5年以上，這樣才不會虧損。繳交房貸的頭幾年中，你所支付的大部分過戶結算費（closing cost）、稅金、利息及維修費都不會算做本金或實際房屋價值。至少要持有5年，累積的價值才會讓買房比租房更有利。

我知道要在彈性和穩定性中權衡絕非易事，但面臨茲事體大的財務決策時，請將內心的情緒小劇場寄放在門口，轉而仰賴這些現有的工具和數據。