楼市不会出现泡沫破裂 以价换量是生存王道

　　地产海南对话天伦誉海湾总经理云天龙

　　2014年初的楼市量生中国房地产市场值得“玩味”。

　　一边是出现存王以王石、任志强为代表的泡沫破裂楼市 “不妙论”、“风险论”四起，价换引发关注。楼市量生去年李嘉诚出售内地地产项目，出现存王李嘉诚撤资中国楼市的泡沫破裂传闻仍历历在目;房企领军的万科总裁郁亮带领80名高管考察团学习小米，寻找转型思路;2013年多家房企进军文化、价换金融、楼市量生娱乐、出现存王互联网、泡沫破裂体育等领域寻求转型，价换为2014年中国楼市的楼市量生“悲观论”提供了诸多注脚。

　　另一边，出现存王孟晓苏、泡沫破裂宋广菊等则坚定看好2014年楼市，认为未来几年房地产仍较大发展空间，仍将处于高位增长期。持乐观的开发商更是大量购地，扩张的决心和信心十足。数据统计，去年全国土地出让总收入高达4.1万亿，刷新了2011年3.15万亿的历史记录。

　　争论中，市场已悄然发生分化。香港个别楼盘大幅降价40%、内地楼市连续两月成交腰斩、年初银行一反常态收紧房贷等加大“楼市风险加大”的担忧声中，部分龙头房企却逆流而上，继续高歌猛进。1月份万科成交276.5亿元，同比增长44.99%;碧桂园成交176.7亿，增长140.74%;恒大成交110.4亿，增长53.3%。

　　是“捧杀”还是“棒杀”，2014年楼市迷茫中开局。2014年楼市究竟何去何从?海南房地产行业人士又有怎样的思考与研判?南海网—地产海南走近海南房地产业内，对话天伦誉海湾总经理云天龙，共同探讨2014年中国楼市走向。

　　天伦誉海湾总经理 云天龙

　　◎今年房地产市场增长趋缓 市场分化将愈发明显

　　南海网-地产海南：2013年的中国房地产行业可谓经历了一场深刻的变革，无论是销售面积还是销售额，都比上年有大幅度的增长，是近十年增速的第三个高位;全国土地出让总收入高达4.1万亿，刷新了2011年3.15万亿的历史记录;房企的“千亿俱乐部”也由2012年的3家猛增至7家……面对去年房地产业的全面繁荣，房地产业界却充斥着唱好、唱衰两种完全不同的声音，对此你怎么看?

　　云天龙：由于去年我国房地产市场的大幅增长，导致了大多房地产企业大量购进土地，期待今年再上新台阶，目前整个行业充满着非常乐观的预期。我的看法却没有那么乐观，我认为，2014年我国房地产市场的增长不会超过两位数，多数三、四线城市可能还会出现负增长，海口的销售量或许能与去年持平。今年我国整体的房价将有所走低，市场分化会更加明显，少数一线城市房价将稳中有升，但更多城市房价将出现下滑。以价换量将是今年和明年房地产企业生存王道，房地产行业将进入为期2-3年的困难期。

　　我认为未来增长趋缓的理由是：第一，从2010年起，房地产市场增长的重心已经下移。这是由于房地产发展所经历的外部环境已经发生了变化。首先，我国经济高速增长时代已成历史。过去十年，除了个别年份，我国经济均保持着两位数的增长，持续的高经济增长带来的高收入增长;其次，住房制度改革带来的巨大制度红利释放的巨大需求已经消化。相反，保障性住房还将分流一部分市场需求;此外，中央已经很明确，未来的货币政策就是用好增量，盘活存量，因此短期内将不再出台新的刺激经济政策。;还有就是城镇化人口年龄最好的时期已经过去。虽然我国的城镇化发展刚起步，但农村里年富力强的劳动力都已经进城了，未来进城的农村人口年龄质量会有所下降。

　　第二个增长趋缓的原因是，今年的货币环境不会过于宽松。主要是美国已经开始实质性采取量化宽松的退出政策，意味着全球逐步告别了廉价资本的时代。美国的国债利率上扬，导致热钱的流出和货币成本的同步上升，整体流动性偏紧。第三个因素是由于投资和投机性需求仍然会受到限制，因此在投资性需求不放开，仅靠自住性需求来推动市场的情况下，其动力是有限的。

　　此外，不动产登记制度和反腐风暴有效地阻止了大量灰色收入进入房地产市场，而这部分购买力对市场贡献不小。而去年销售的高速增长和购买人口年龄低龄化对未来的房地产市场造成一定程度的透支，也将成为导致楼市增长趋缓的因素。

　　◎房价下跌是局部现象 不会出现所谓的泡沫破裂

　　南海网-地产海南：近日杭州等地楼盘大降价让楼市“崩盘论”又再次被讨论，包括王石在内的不少业内大佬都对今年楼市难表乐观，在房地产市场城市间分化愈发明显的时局下，部分城市的房价走低是否会引发连锁反应?是否会出现“泡沫破裂”?

　　云天龙：我认为不会出现所谓的泡沫破裂。道理很简单，我国住房贷款的首付比较高，而且没有大量出现高利贷流入房地产市场的情况。我国目前房地产个人住房商业贷款平均首付是40%，房地产开发贷款和个人贷款占整个商业银行贷款余额的20%，而美国房地产泡沫时期是53%。我认为，只要能守住这个杠杆底线，我国的房地产市场是不会出现系统性金融风险的，整个房地产市场是相对安全的。尽管有些地方房子出现较大的空置率，但购房人还款压力相对比较小，如果能有足够时间让市场消化，相对来说，是不会出现太大问题的。

　　鄂尔多斯和温州等城市出现的楼市危机是因为这些地方的房地产市场杠杆用到极致，让大量的高利贷流入房地产市场，这种情况也是由于两地民间资本相当发达所导致的。当地的许多制造业的业主新增的投资和贷款，以及个人大量的积蓄都投向了房地产市场，投资炒房产、炒地产。一旦房地产市场出现下跌，将发生资金链的断裂，导致崩盘。这种情况不是普遍现象，只是在少数几个城市发生。因此，就我国房地产整体来说，是健康的、安全的。

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