楼市"涨价红头文件"多为营销炒作 为吓唬犹豫客

　　“自2015年4月1日起××华东区域项目所在优惠取消，楼市价格全面上涨10%。红头唬犹”3月30日，文件为吓房产新政刚出台，营销豫客就有这样的炒作“红头文件”在微信朋友圈上流传，“红头文件”被盖上了公章，楼市直接贴在了售楼处的红头唬犹告示牌上。新政出台后，文件为吓多个楼盘传出涨价的营销豫客消息，但是炒作“假作真时真亦假”，大张旗鼓喊涨价的楼市未必真涨。业内人士透露，红头唬犹这样的文件为吓“通知”很有可能是部分房地产项目为了推动成交而做的营销炒作。

　　“红头文件”去年出现过

　　如此大张旗鼓地号称涨价，营销豫客无疑会给人一种“房价即将起飞”的炒作感觉。“所谓的涨价通知并不一定是真涨价，而有可能是部分房地产项目为了推动成交而做的营销炒作，既能推动成交还能提高自己的关注度。”上海中原市场研究部高级经理卢文曦表示。这样的“通知”其实不是给准备买房的客户看的，而是给那些已看房多时却还在犹豫的人看的。至于是否真的会涨价，则还要根据市场，特别是实际“蓄客”的情况来决定。

　　事实上，“涨价通知”的招数去年年底就已出现过了。某房企曾发布通知称从11月起开始对浙东区域现有在售楼盘提价5%-10%。随后微信朋友圈又流传出多家地产公司部分项目上调售价的文件。之后则是各种辟谣的消息。价格有没有涨已不重要，重要的是前期还在犹豫的客户已成功地被“圈进来了”。

　　新政出台后价格较稳定

　　从实际情况看，大量成交的楼盘中还没有出现明显涨价。

　　记者选取了3月1日以来成交套数最多的20个新盘，对比了它们新政出台前(3月1日至30日)以及出台后(3月31日至4月7日)的成交均价。根据德佑链家监控的数据来看，这20个公寓楼盘中，有10个楼盘较前期价格有所下跌，跌幅在0.01%至4.36%之间，有9个楼盘的价格较前期有所上涨，涨幅在0.08%-5.11%之间，另有一个楼盘持平。不难看出，除了个别高端楼盘因为房源的差异，价格波动较大，大部分楼盘的涨跌幅都在5%以内，甚至不乏一些涨跌幅1%以内的楼盘。总体而言，一手商品住宅价格在新政后暂时保持了稳定。

　　上半年不可能大规模涨价

　　“大部分城市楼市仍有去库存的压力，至少在上半年不可能出现大规模涨价，甚至在年内也难以出现大规模涨价。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，五部委“330新政”落地后对楼市影响具有滞后性，至少今年上半年楼市基本面上难有实质性好转。

　　从政策利好的影响来看，二套房贷最低首付四成、营业税免征门槛由5年变为2年对于“卖小买大”的置换型或首次改善型需求的影响最大，置换型购房者整个周期一般需要2-3个月的时间，因此政策对于市场的实际影响具有一定的滞后性，也就是说，2015年6月以后才能看出“330新政”对于楼市的真正影响。从这个角度看，五部委“330新政”对于下半年市场成交量的表现将会更明显，而对于上半年的影响相对少一些。

　　从“330新政”落地一周对于市场的实际影响表现来看，也仅一线城市、少数二线城市对降首付降营业税门槛有积极反应，其他城市反应并不明显，上半年大中城市基本面并不会有实质性的好转，房价在第二季度出现大规模上涨可能性不大。

　　最后，上市公司半年报与销售业绩指标等因素迫使房企第二季度继续跑量，不可能出现大规模涨价。张宏伟表示，退一步来讲，即使未来2-3周内各城市对于新政都有所反应，但品牌开发商力拼半年度(上市公司半年报)销售业绩的策略也不会改变，开发商会使出浑身解数在第二季度的3个月内最大限度跑量扭转大中城市今年年初楼市不给力的大势。因此，二季度的大中城市楼市，要想出现成交量逐步回升，基本面好转的行情，房价尤其是上市公司项目的价格就不可能在上半年出现大规模涨价。

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